INFORME DE EL CORREO SOBRE LA VIVIENDA EN EUSKADI
La vivienda usada cae un 10% en Euskadi
Las promotoras intentan atraer a los compradores con rebajas de 18.000 euros en los pisos nuevos o regalando el garaje y el trastero Las inmobiliarias admiten que nunca hubo tantas casas a la venta
27.04.08 -
VITORIA. La ciudad ha asistido al desarrollo de dos grandes barriadas, Zabalgana y Salburua, pero el censo no ha crecido al mismo ritmo. / IOSU ONANDIA
«Los propietarios de las fincas de segunda mano se ven obligados a negociar a la baja un 10% para poder vender el piso en un plazo razonable», indica un informe elaborado por la sociedad tasadora Valmesa, que recoge las expectativas de los agentes inmobiliarios para 2008. En la empresa -la quinta en el 'ránking' nacional y una de las primeras del País Vasco- explican que, cuando el dueño no está muy agobiado, la rebaja en la vivienda usada ronda el 7% respecto a lo que pedía el año pasado; sin embargo, aumenta al 10%, e incluso más, a medida que pasan los meses.
Los tiempos de 'lo tomas o lo dejas' han quedado atrás con la escalada del euríbor y el parón de las ventas. «Las promotoras están atentas a la evolución del mercado y a lo que hace la competencia para dar salida a las viviendas nuevas», explica Eduardo Pérez, director técnico de Valmesa. Algún promotor de Vitoria se ha visto obligado a recortar el precio de los pisos recién construidos más de un 20%. Y en la comarca alavesa de Llodio también se han aplicado agresivos descuentos en urbanizaciones nuevas.
Si los inmuebles no se abaratan, no hay movimiento. Viviendas usadas de tamaño medio se han vendido en Bilbao hasta por 72.000 euros menos de lo que reclamaba el propietario. En Barakaldo o Getxo abundan los pisos sin colocar. Y en la costa de Cantabria, la demanda de segunda residencia se ha evaporado. Quien acuda a Zarautz encontrará descuentos mayores a medida que se aleja de la línea de playa. En los barrios periféricos de San Sebastián, las viviendas usadas acusan bajadas significativas.
Análisis cauto
La crisis es general, pero los expertos analizan los datos con cautela. La situación no es la misma en el País Vasco que en Levante, donde la segunda residencia tiene un peso mucho mayor. Además, no existe un solo mercado inmobiliario, sino diferentes micromercados que están radicados en ciudades, pueblos y comarcas concretas o que se dedican a inmuebles específicos: pisos nuevos y usados; chalés de lujo y adosados
Aunque cada segmento de ventas acusa la desaceleración a su manera, las estadísticas ignoran esos matices y mezclan áreas geográficas y viviendas heterogéneas. Por si fuera poco, los estudios más solventes suelen llegar con meses de retraso, cuando la información se ha quedado vieja. Así se explica el contraste entre las cifras que arrojan las encuestas oficiales y las ofertas que están encontrando los compradores al bucear en el mercado; sobre todo, en el de segunda mano. «A finales de año habrá más 'chollos', porque se entregarán viviendas nuevas a personas que compraron sobre plano hace tres años», vaticina Yolanda Abril, gerente de la agencia vitoriana 'Avenida Servicios Inmobiliarios'.
De momento, los tasadores intentan enterarse de lo que se está vendiendo, dónde y a qué precio, pues con esa información atribuyen un valor a las viviendas sobre las cuales se constituyen las hipotecas. Todos los profesionales consultados por este periódico -tanto de Valmesa como de otras firmas- confirman que las valoraciones se han moderado en Euskadi o se están calculando a la baja con el beneplácito de los bancos, que antes no pestañeaban cuando se realizaban ligeramente al alza.
«Entonces, la espiral del mercado lo 'engullía' todo», admite un tasador radicado en Vizcaya. Ahora, este colectivo acentúa la prudencia porque, al cotejar las transmisiones inmobiliarias, encuentra grandes diferencias entre los precios de partida -que llegaban a rozar la irrealidad en la vivienda de segunda mano- y los que finalmente se pagan. Por otra parte, las compraventas han caído de forma drástica -un 22,6% en el País Vasco sólo en enero pasado-, de modo que los tasadores disponen de menos operaciones reales para establecer comparaciones y estimar lo que cuestan los pisos en cada zona.
De todos modos, el declive del mercado era evidente desde hace tiempo. Según el Ministerio de Vivienda, los pisos libres (nuevos y usados) ya habían bajado de precio en Álava y en Guipúzcoa durante el cuarto trimestre de 2007. Y el informe correspondiente a los tres primeros meses de 2008 no ha hecho sino confirmar la tendencia.
Suelo escaso
Los estudios del Gobierno vasco apuntan en la misma dirección. Todavía queda por conocer su encuesta sobre la oferta inmobiliaria de enero a marzo pasados, pero la anterior indicó que los precios de la vivienda libre habían caído en Vitoria durante el último trimestre de 2007. Y advirtió de que, en el conjunto de Euskadi, una vivienda nueva tipo -es decir, excluidas las promociones de lujo- apenas había subido el 2,1%.
Las promotoras consultadas por El CORREO reconocen que, en el mejor de los casos, el precio de los pisos nuevos permanece estancado, lo que supone una depreciación real si se toma en cuenta la evolución del IPC. No obstante, la sociedad Valmesa pone en duda, basándose en las impresiones del sector inmobiliario, que las promociones en construcción vayan a evolucionar sensiblemente a la baja en Euskadi, «ya que el suelo es escaso y el coste de los materiales es cada vez mayor».
Por el contrario, el pronóstico sobre la vivienda de segunda mano es más pesimista, debido a que «la oferta de fincas (...) es más amplia que nunca»; aunque la sociedad tasadora no descarta que pueda tratarse de un ciclo que sólo se prolongue durante este año.
A la espera de que se clarifique la duración del ajuste, el mercado no escapa a las situaciones coyunturales. Por ejemplo, en las páginas de anuncios clasificados son elocuentes estos días las ofertas acompañadas de la palabra 'urge'. Otro dato a considerar es la capacidad de las promotoras y de los inversores para mantener invariable el precio de pisos recién edificados, pero sin vender. De hecho, algunas empresas han empezado a desarrollar en Vitoria fórmulas de alquiler con opción de compra para inquilinos que no reciben crédito en los bancos. Y es que la disposición de éstos para financiar a los promotores y aprobar hipotecas ha cambiado por completo.
«A veces ya no es suficiente que los dos miembros de la pareja tengan un sueldo para que les den un crédito de cierto nivel. Exigen hasta el aval de los padres y miran con lupa los ingresos que les quedarán cada mes, después de pagar la cuota del préstamo», asegura el responsable de una de las primeras agencias inmobiliarias del País Vasco. Este profesional no oculta que, en cierto modo, «serán los bancos quienes marquen el precio de los pisos». A fin de cuentas, ellos saben qué hipotecas están dispuestos a conceder.
Los tiempos de 'lo tomas o lo dejas' han quedado atrás con la escalada del euríbor y el parón de las ventas. «Las promotoras están atentas a la evolución del mercado y a lo que hace la competencia para dar salida a las viviendas nuevas», explica Eduardo Pérez, director técnico de Valmesa. Algún promotor de Vitoria se ha visto obligado a recortar el precio de los pisos recién construidos más de un 20%. Y en la comarca alavesa de Llodio también se han aplicado agresivos descuentos en urbanizaciones nuevas.
Si los inmuebles no se abaratan, no hay movimiento. Viviendas usadas de tamaño medio se han vendido en Bilbao hasta por 72.000 euros menos de lo que reclamaba el propietario. En Barakaldo o Getxo abundan los pisos sin colocar. Y en la costa de Cantabria, la demanda de segunda residencia se ha evaporado. Quien acuda a Zarautz encontrará descuentos mayores a medida que se aleja de la línea de playa. En los barrios periféricos de San Sebastián, las viviendas usadas acusan bajadas significativas.
Análisis cauto
La crisis es general, pero los expertos analizan los datos con cautela. La situación no es la misma en el País Vasco que en Levante, donde la segunda residencia tiene un peso mucho mayor. Además, no existe un solo mercado inmobiliario, sino diferentes micromercados que están radicados en ciudades, pueblos y comarcas concretas o que se dedican a inmuebles específicos: pisos nuevos y usados; chalés de lujo y adosados
Aunque cada segmento de ventas acusa la desaceleración a su manera, las estadísticas ignoran esos matices y mezclan áreas geográficas y viviendas heterogéneas. Por si fuera poco, los estudios más solventes suelen llegar con meses de retraso, cuando la información se ha quedado vieja. Así se explica el contraste entre las cifras que arrojan las encuestas oficiales y las ofertas que están encontrando los compradores al bucear en el mercado; sobre todo, en el de segunda mano. «A finales de año habrá más 'chollos', porque se entregarán viviendas nuevas a personas que compraron sobre plano hace tres años», vaticina Yolanda Abril, gerente de la agencia vitoriana 'Avenida Servicios Inmobiliarios'.
De momento, los tasadores intentan enterarse de lo que se está vendiendo, dónde y a qué precio, pues con esa información atribuyen un valor a las viviendas sobre las cuales se constituyen las hipotecas. Todos los profesionales consultados por este periódico -tanto de Valmesa como de otras firmas- confirman que las valoraciones se han moderado en Euskadi o se están calculando a la baja con el beneplácito de los bancos, que antes no pestañeaban cuando se realizaban ligeramente al alza.
«Entonces, la espiral del mercado lo 'engullía' todo», admite un tasador radicado en Vizcaya. Ahora, este colectivo acentúa la prudencia porque, al cotejar las transmisiones inmobiliarias, encuentra grandes diferencias entre los precios de partida -que llegaban a rozar la irrealidad en la vivienda de segunda mano- y los que finalmente se pagan. Por otra parte, las compraventas han caído de forma drástica -un 22,6% en el País Vasco sólo en enero pasado-, de modo que los tasadores disponen de menos operaciones reales para establecer comparaciones y estimar lo que cuestan los pisos en cada zona.
De todos modos, el declive del mercado era evidente desde hace tiempo. Según el Ministerio de Vivienda, los pisos libres (nuevos y usados) ya habían bajado de precio en Álava y en Guipúzcoa durante el cuarto trimestre de 2007. Y el informe correspondiente a los tres primeros meses de 2008 no ha hecho sino confirmar la tendencia.
Suelo escaso
Los estudios del Gobierno vasco apuntan en la misma dirección. Todavía queda por conocer su encuesta sobre la oferta inmobiliaria de enero a marzo pasados, pero la anterior indicó que los precios de la vivienda libre habían caído en Vitoria durante el último trimestre de 2007. Y advirtió de que, en el conjunto de Euskadi, una vivienda nueva tipo -es decir, excluidas las promociones de lujo- apenas había subido el 2,1%.
Las promotoras consultadas por El CORREO reconocen que, en el mejor de los casos, el precio de los pisos nuevos permanece estancado, lo que supone una depreciación real si se toma en cuenta la evolución del IPC. No obstante, la sociedad Valmesa pone en duda, basándose en las impresiones del sector inmobiliario, que las promociones en construcción vayan a evolucionar sensiblemente a la baja en Euskadi, «ya que el suelo es escaso y el coste de los materiales es cada vez mayor».
Por el contrario, el pronóstico sobre la vivienda de segunda mano es más pesimista, debido a que «la oferta de fincas (...) es más amplia que nunca»; aunque la sociedad tasadora no descarta que pueda tratarse de un ciclo que sólo se prolongue durante este año.
A la espera de que se clarifique la duración del ajuste, el mercado no escapa a las situaciones coyunturales. Por ejemplo, en las páginas de anuncios clasificados son elocuentes estos días las ofertas acompañadas de la palabra 'urge'. Otro dato a considerar es la capacidad de las promotoras y de los inversores para mantener invariable el precio de pisos recién edificados, pero sin vender. De hecho, algunas empresas han empezado a desarrollar en Vitoria fórmulas de alquiler con opción de compra para inquilinos que no reciben crédito en los bancos. Y es que la disposición de éstos para financiar a los promotores y aprobar hipotecas ha cambiado por completo.
«A veces ya no es suficiente que los dos miembros de la pareja tengan un sueldo para que les den un crédito de cierto nivel. Exigen hasta el aval de los padres y miran con lupa los ingresos que les quedarán cada mes, después de pagar la cuota del préstamo», asegura el responsable de una de las primeras agencias inmobiliarias del País Vasco. Este profesional no oculta que, en cierto modo, «serán los bancos quienes marquen el precio de los pisos». A fin de cuentas, ellos saben qué hipotecas están dispuestos a conceder.
