«Cuando ves juntos a dos constructores en la calle, no les preguntas de qué están hablando». Iñaki Egurrola, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya (API), opina que no hace falta ser un lince para adivinar el contenido de las conversaciones de sus colegas a raíz del estallido de la crisis inmobiliaria. Sobran las palabras. «Todo el mundo está preocupado. O están hablando de las turbulencias financieras o de los pocos coches y pisos que se venden». Sobre todo, viviendas. Que es de lo que viven, fundamentalmente, los profesionales conocidos popularmente como 'apis', aunque sus funciones incluyan tareas de asesoramiento y la compraventa de toda clase de bienes e inmuebles.

El Colegio de la Propiedad aglutina a 97 agentes vizcaínos, aunque el número de sociedades inmobiliarias que operan al margen de esta entidad es muchísimo mayor, pese al impacto de la recesión, que se ha cobrado ya un elevado número de víctimas.

Las peor paradas han resultado, hasta la fecha, las grandes cadenas nacionales que desembarcaron en Bilbao coincidiendo con el 'boom' de la construcción y colocaron el sector al borde de la saturación. En el momento de mayor auge, Vizcaya ha llegado a contabilizar medio millar de establecimientos. «Entraron a saco y con agresivas políticas comerciales y ahora están cayendo como moscas», sostiene Egurrola. Casi no queda rastro de la mayoría de estas firmas. El goteo es constante. Han ido cayendo como un castillo de naipes. Fincas Corral, Look&Find, Tecnocasa, Don Piso...

«O han desaparecido íntegramente o funcionan bajo mínimos. Los empleados se encuentran apalancados en las oficinas». Los elevados costes de funcionamiento, derivados de las amplias plantillas y altas rentas de alquileres al ocupar algunos de los mejores locales de la ciudad, «las han hundido», constata Egurrola. Aunque con grandes dificultades, los locales de menor tamaño «van tirando» y aguantando el temporal.

92 días en venta

Pero las perspectivas no son nada halagüeñas. Las escasas ventas -el mercado se desplomó en el primer semestre del actual ejercicio un 26% en el País Vasco- y la caída de los precios -cercana al 10%- han convulsionado el sector y destapado un escenario impensable hace pocos meses.

Cerrar una operación es sumamente complejo. Los pisos cada vez cuelgan durante más tiempo el cartel de 'Se vende'. Según Tecnocasa, en Bilbao se necesitó una media de 92 días para 'colocar' un inmueble en el primer semestre de 2008, 16 más que un año antes. Pero es, sobre todo, el recorte de los préstamos hipotecarios el principal causante de la revolución inmobiliaria. Al cortar los bancos el grifo del dinero, los compradores tienen que poner sus ojos en viviendas más modestas y barrios que no entraban inicialmente en sus planes. ¿Resultado? Ha crecido de forma notable la venta de pisos baratos -entre 120.000 euros y 240.000- que antes tenían «muy poca salida» y el interés por zonas que muchos clientes «ni se planteaban». Las inmobiliarias han descubierto así un «inesperado» negocio en enclaves de Barakaldo con parques de viviendas de una antigüedad de entre 90 y 100 años, en el barrio leiotarra de Lamiako y en la zona bilbaína de Ollerías. «Es un barrio que sube mucho».

Más fijo para vendedores

Lo curioso es que los futuros ocupantes de estos inmuebles corresponden al perfil de usuarios que, con los mismos ingresos que ahora pero las anteriores condiciones de financiación, se endeudaban hasta las cejas para comprar una vivienda «de 60 ó 70 millones». Con la crisis crediticia, «a esta gente no le queda más remedio que meterse donde sea. Es lo que hay; o lo toman o lo dejan», sostiene.

También ha influido de modo notable en el reajuste del mercado el comportamiento de las empresas tasadoras, que durante el último año han rebajado el precio de los pisos casi un 20% por término medio, explica Luis López, de la firma Fermín López. «Si a eso se añade que los bancos antes financiaban con sus préstamos el 80% del importe total de la operación y ahora apenas alcanza el 70%, la cosa se presenta muy complicada».

Para la inmensa mayoría, porque sigue habiendo un mercado que pasa de puntillas por encima de la crisis: el de la vivienda de lujo. «Se venden los dos extremos; las casas muy baratas y las muy caras», remarca López, aunque en la capital vizcaína sigue siendo casi imposible encontrar una vivienda por debajo de los 240.000 euros. El mercado de 'alto standing' está librando de forma airosa esta fuerte recesión porque su público potencial «no necesita tanta financiación», aunque el segmento también da ciertos síntomas de agotamiento. «No se vende con tanta alegría como antes», reconoce López.

En vista de las dificultades, la mayoría de las inmobiliarias, que cuentan con una red comercial integrada por una media de tres vendedores, ha decidido incrementar «un poco» el fijo que cobran sus trabajadores -900 euros mensuales, comisiones aparte- con el objeto de reactivar, en la medida de lo posible, el mercado e incentivar a sus empleados. El porcentaje de las comisiones se mantiene inalterable. Las empresas de mediación se siguen quedando en torno al 3% por cada operación de compraventa realizada.

Para evitar perder el tiempo, las inmobiliarias han cambiado su sistema de trabajo. No se trata de mostrar por mostrar. «No tiene sentido enseñar un piso de 70 millones de las antiguas pesetas cuando no puedes ofrecer más de 50. Eso se acabó», explica Egurrola.