En el futuro, los padres no legarán una vivienda a sus hijos, sino una hipoteca. Los préstamos de 50 años que cubren el 100% de la tasación han venido a 'desdramatizar' la espiral de precios -se puede pagar en dos generaciones- y realzan otros aspectos de la compraventa que estaban condicionados por las alzas del mercado: situación, comodidades, orientación El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya (API) ha estudiado esos factores en una encuesta sobre 700 ventas realizadas en 38 municipios del territorio histórico durante 2005. La conclusión es que el comprador de un piso nuevo, aparte del precio, se fija mucho más en la categoría del barrio -en sus equipamientos y comunica- ciones- que en los metros cuadrados, en que se trate de un primer piso o un ático, o en la calidad de los materiales.

El criterio geográfico es tan decisivo que los precios no sólo aumentan sustancialmente de una población a otra, e incluso dentro de sus límites, sino que llegan a triplicarse. Según el estudio, el metro cuadrado de una vivienda nueva y grande cuesta 2.278 euros en un barrio regular; 3.355 en un barrio normal y 4.302 en uno bueno. Pero si el área es 'muy buena', el precio se dispara hasta 6.352 euros en una residencia espaciosa. La vivienda usada reproduce esa tendencia con cifras parecidas. Los encuestadores establecieron esas cuatro categorías de barrios para retratar mejor el mercado inmobiliario vizcaíno, un cajón de sastre demasiado heterogéneo para que lo abarquen las estadísticas con precios medios de provincias o comunidades.

Casos «reales»

La API subraya que sus datos proceden de operaciones inmobiliarias «reales» y no de estimaciones ni de las tasaciones bancarias vinculadas con hipotecas. Analizó las ventas de 440 pisos nuevos y 260 usados, estos últimos con una antigüedad media de cuatro décadas. Este año, el colegio de agentes quiere hacer un sondeo mayor para convertirlo en una referencia estadística que oriente a los profesionales y al público entre la actual catarata de informes desperdigados.

La encuesta de 2005 ha confirmado una escala de preferencias en la que la altura del inmueble y su orientación aparecen claramente en las últimas posiciones. El ciudadano valora antes -y por este orden- la zona, el número de habitaciones, el garaje y el número de baños. Calefacción, ascensor o trastero no cuentan en la elección de pisos nuevos, puesto que las urbanizaciones actuales los incorporan casi en todos los casos.

Sin embargo, esos elementos sí se tienen muy presentes en el mercado de segunda mano. Es significativo que la calidad de los materiales, el vídeoportero y otros elementos vanguardistas, como la domótica -aireada en muchas promociones inmobiliarias-, interesan poco o nada a los compradores.

El negocio del alquiler, que abarca el 7% del parque de viviendas en Euskadi, ofrece otro perfil. La API ha analizado aparte un centenar de operaciones de arrendamiento en Vizcaya y ha comprobado que lo más importante para los inquilinos es de cuántas habitantes van a disfrutar. Luego se interesan por el ascensor y sólo en tercer lugar preguntan por el barrio. La calefacción y la altura del piso les siguen en importancia. No obstante, el arrendamiento representa una parte pequeña del mercado y no parece que el alquiler medio de Vizcaya -669 euros al mes- ni los hábitos de las familias vayan a modificar esa situación.